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叶一剑:特色小镇的陷阱


来源:凤凰江苏

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特色小镇的建设不是简单的地产开发,不是简单的轻资产运营,也不是在没有市场理念之下的政府大包大揽,更不是一种套取国家补贴的短期行为。

特色小镇的建设不是简单的地产开发,不是简单的轻资产运营,也不是在没有市场理念之下的政府大包大揽,更不是一种套取国家补贴的短期行为。

叶一剑:方塘智库创始人。以“既要在云端,又要在人间”的研究态度,践行行走、思考、写作、阅读、对话“五位一体”的治学路径,对区域经济、城市、建筑、商业与文旅等领域进行持续追踪,以实现对时代变革的记录和思考。

附文字版:

之前,我们也讨论过特色小镇,一方面,我们当成目前比较热闹的关键词和比较强烈的一种开发现象,我们称之为“特色小镇的春天”。

后来,我们又做了一期主题为:特色小镇的逻辑,主要是希望告诉大家,虽然现在市面上有很多关于特色小镇的理解,但是我们认为都偏离了我们对特色小镇真实的认知。

在这背景下,有人就给我们反馈说,特色小镇到底是什么东西,现在这么多人去做,大规模去投资,将来会不会出现一些问题,这也是我们希望在这一期给大家分享的另一个基本判断,我们称之为“特色小镇的陷阱”。

我们之前走访了很多的案例和现场,那么在众多的陷阱里面,我们大概梳理了一下:

第一,我们注意到,在很多企业或者很多投资人在去做特色小镇的时候,就像当年做文旅地产(文化地产、旅游地产)、养老地产一样,表面对外宣传自己是要做所谓的特色小镇,但其实,是在“行圈地之实”,希望用一个概念去圈地。

这一轮,我们认为如果在做特色小镇的时候,还是打着圈地的目的去做的话,这是最直接的一个陷阱,可能也是将来最失败的一个地方,最终地产也没有做好,文化和旅游的产业也没有做好,特色小镇绝对不是一种圈地的手段。

现在有一个流行的说法,叫轻资产,我们称之为第二个陷阱对于轻资产开发模式的过度的迷信也是不对的,因为,特色小镇是综合的开发行为,一定是少不了对地产和物理空间的营造,而且我们认为这是它的一个基础,那么你的所有的运营都是,或者说更多的依赖于轻资产开发的话,我想它在整个特色小镇的建设过程中,那么你的财务平衡,投资和产出的模式设计,最终是很难实现,我们称之为叫逻辑自洽或者叫财务自洽。

最近发现比较有意思的是,比如,很大的企业,原来对于地产的开发、管理、运营等,都是有非常好经验的企业,甚至说也是完全摈弃了对于地产和物理空间的开发,我觉得这是非常遗憾的事情,那么在操作的过程中,应该是不可持续的,在财务上都是很难持续的,所以,它一定不能够说陷入到没有地产和物理空间的营造。

第三,是发改委和住建部所警惕或提示的,不要把特色小镇的开发变成一种政府大包大揽的行为。特色小镇一定是市场开发行为,无论是从投资体量,还是投资规模,以及将来运营的难度,都是需要综合的能力去导入,如果政府现在完全按照自己从投资到能力建设,包括自己去大包大揽的话,将来也是不太可能持续的,这也是我们现在说的特色小镇开发中的第三个陷阱。

第四,我们看到很多特色小镇的开发行为,都变成了一种去获取国家部门补贴虚假的行为,为什么这么讲,特色小镇在国家的战略层面,确实给了很多战略支持,无论从政策支持,还是真金白银的投入,甚至说补贴的支持,都是实实在在的。目的是希望将特色小镇引入到比较良性的建设过程当中去,但,也是在这样漏洞背景之下,我们看到很多特色小镇的建设,其实最终变成了套取国家补贴的一种短期的行为,在这种行为当中,你会看到它没有去系统的考虑特色小镇到底是什么,而是用了一些比如各种各样带有很强烈的政治宣传口号的一种概念,作为特色小镇的名称,我们认为将来可能就是一个昙花一现的过程,其实就是一个套取补贴的过程,最后就变成了一地鸡毛。

总体来讲,我们觉得特色小镇的建设一定不是简单的地产开发、不是简单的轻资产运营、也不是没有市场的理念之下的政府的大包大揽,以及通过短期的各种带有政绩导向的开发模式所能够完成的。

我们对于特色小镇的理解,一定要上升到更综合的市场逻辑之下的开发的一种创新,也是中国所谓的新常态之下,中国经济发展模式的有益探索,还是全球资源配置的一个平台,以及它未来对于在地文化的挖掘,和实现本身产业转型升级的综合性的平台。

可以想象,在开发过程中,它一定是有门槛的,也就是说并不是所有的企业都能做,但是我们应该说的是,越是有难度或者有一定的开发门槛的产品形态,一种发展模式,越是值得我们用更多的精力,或者更综合的实力,更开放的心态去完成的一种开发建设,这就是,知道陷阱以后,那么我们更知道它将向哪里走,它的真实的逻辑应该是什么,它的春天如何到来。

[责任编辑:唐静]

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