实施方案首发！南京城市更新提速

“城市更新”一词最早出现在1954年美国住宅法法案中，在当时是指针对都市废旧区和颓废区进行住宅改造。在中国，城市更新理念最早由深圳提出。今年2月24日，国新办举行的新闻发布会中提出，我国城市发展已进入城市更新重要时期。

随着中国各地区城市更新的推进，“城市更新”一词不再是文件中的一行定义，众多城市陆续出台城市更新政策法规，探索多种实施模式，据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。

去年11月，南京被住建部列为全国首批城市更新试点。2022年4月25日，南京市召开新闻发布会，公布《南京市城市更新试点实施方案》。作为首个指导南京市城市更新工作的系统性文件，试点方案的发布标志南京正式进入“城市更新”时代。

聚焦四大领域，绘就全域蓝图

《南京市城市更新试点实施方案》共有13个试点项目，分为四部分，其内容涵盖居住类地段更新、生产类建筑改造、公共类空间提升、综合类片区更新。

具体来看，居住类地段更新以荷花塘、小西湖、虹苑新寓等项目为试点，分为居住类历史地段更新和城镇老旧小区改造两部分。其中，针对居住类历史地段更新，主要采用维修整治模式和适度改建加建为主要方式，对历史地段内居住功能为主的区域实施渐进式微更新。

城镇老旧小区改造作为居住类地段更新中另一个重要组成部分，最直接影响到群众的获得感和幸福感。针对这一点，南京市按照基础类、完善类、提升类标准，重点完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。针对不同时期建成居住区实际，因地制宜，打造宜居“生活”空间。

针对生产类建筑改造，南京将以老烟厂改造项目为试点，对老旧工业片区开展摸排调查，结合片区发展实际，分类采取整合集聚、整体转型、改造提升等方式，推动旧厂房、老菜场、老旧楼宇改造提升，鼓励利用旧厂房、旧仓库改造建设现代公共服务和创新创业载体，建成一批城市硅巷、创新社区，激活高效“生产”空间。

而在公共类空间方面，南京城市更新将以“梧桐梧”为试点，加快布局小型城市客厅，通过设施嵌入、功能融入、文化代入等举措，打造一批精品特色街巷。同时，构建绿色空间格局，呵护一江两岸和山水城林的城市禀赋，丰富微更新手法，筑牢城市绿色“生态本底。针对综合类片区方面，以浦口火车站历史风貌区、颐和路等项目为试点，加强历史风貌区或历史地段保护传承和活化利用，完善社区基础设施和公共服务配套，展现“全域”魅力。

渐进式“微更新”保留城市肌理

随着城镇化的高速发展，相对于以往的大规模旧城改造、拆迁增建，城市“微更新”越来越受到重视。特别是在老城区中，大规模的拆建会使得密度高、强度大的老城区面临城市交通瘫痪、市政安全存在隐患等环境承载压力。在这种情况下，城市“微更新”应运而生。

（图片来源：秦淮发布）

“微更新”一词同样被写入《南京市城市更新试点实施方案》中，并将重点针对历史地段内以居住功能为主的区域和社区内实施。其中，位于秦淮区的小西街区是城市微更新的典型案例，也是本次南京市城市更新首批十三个试点之一。

作为南京老城南核心区域之一，小西湖保留了传统的老城空间格局和肌理，具有重要保护意义。但是在改造前，小西湖曾一度“沦为”老旧棚户区，大部分房屋年久失修，生活设施落后、配套设施不足等问题频现，破旧、混乱、拥挤……成了小西湖的代名词。

在小西湖片区改造中，并没有采用传统“大拆大建”的旧改思路，而是由“拆改留”转向“留改拆”，采取小规模、渐进式更新，通过微更新，保留街巷肌理，修缮传统房屋，提升居住品质，在保留传统老城空间格局的同时实现“共生院落”、“共享院落”，并通过“微管廊”创新，兼顾历史街区的尺度与居民生活的改善。改造后的小西湖不仅是秦淮区的文化新地标、更是南京积极探索城市有机微更新的一个缩影。

老旧小区改造焕新生

作为城市更新工作的重要内容，老旧小区改造与居民的生活环境和品质息息相关，也是提升居民幸福感最直接的方式之一。

据《南京市城市更新试点实施方案》显示，2022年南京计划改造老旧小区128个，建筑面积276万平方米，惠及群众3.69万户。同时，南京“十四五”城镇住房发展规划中也对老旧小区改造作出了具体要求：全市棚户区改造面积不少于600万平方米，全市改造老旧小区不少于600个。

目前，南京市全市2300多个老旧小区已实现基本管理全覆盖，但是仍然存在脏乱差等系列顽疾。对此，南京在改造老旧小区时并不局限于完善小区配套和基础设施，而是同步实施多方面的新举措。在突出适老化、便民化、宜居化、智能化、海绵化改造等内容的同时，以老旧小区改造为契机，整合利用城区公共空间，打破传统的“小区”概念，推动小区内外公共服务和社会服务联动的城市更新。