“西瓜换房”引爆南京楼市 头部房企鏖战金陵

经历了去年下半年的资金困局，以及今年上半年的区域疫情，房地产行业持续下行，市场信心降至冰点。

6月28日的股东大会上，万科董事会主席郁亮对当前房地产市场环境做出研判，“从短期来看，我们的市场已经触底，但恢复是个缓慢的过程”。

楼市低靡，在国家、政府纷纷出手救市的同时，房企也开始寻求出路，使出了“十八般武艺”。河南建业率先出手，推出小麦换房、大蒜换房活动，一时间引爆舆论，吸引了全国买房人的关注，但随后不久活动皆被叫停。

一波未平一波又起。大蒜换房、小麦换房刚落下帷幕，西瓜换房又来了。

“拉车西瓜，去南京换房”

头部房企加入纷争

6月28日，位于南京的新城·云漾滨江项目推出“西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元一斤的价格冲抵房款，每套房收购上限1万斤，即最高可抵10万元。消息一出，便有网友表示要拉车西瓜，去南京换房去。

为此，凤凰网江苏致电了新城·云漾滨江项目售楼处，售楼处工作人员表示，“确实有这个活动，但活动方案还未完善，还在更改中，需等待进一步的具体方案。”

据了解，新城云漾滨江项目位于江宁滨江新城中元路与锦文大道交汇处，开发商为南京新城万嘉房地产有限公司。据南京网上房地产数据显示，该楼盘最近一次开盘是在4月11日，312套房源，均价约16000元/㎡，但成交比例却还不到一成。

可以看出，房子确实不好卖，作为商品，房子没能完成“从价值到价格的惊险跳跃”，变现成流动资金，令开发商压力骤增。因此，新城试图通过农产品物资抵扣房款来增强购买力，加速项目去库存。但对于实际转化，业内人士认为并不乐观，“博眼球可以，但刺激效果有限。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，小麦换房在于房企组织力量，以高于市场价来收购，属于对农户种粮收益的保障举措。但西瓜本身属于季节性水果，当前也没有出现西瓜贱卖一说，类似收购吸引力和意义不大。同时，严跃进强调，花式营销不排除借活动变相降价的可能。

这一猜测也得到了证实，据置业顾问透露“目前南京新房市场竞争激烈，相较一期，二期价格上更有优势，均价已降到1.6万元/平左右，此外其表示“即便没有西瓜，也能申请优惠”。

花式营销背后，地产项目的“求生之路”

在魔幻促销的背后，与当前房地产市场惨淡的销售情况不无关系。国家统计局数据显示，今年1-5月份，商品房销售面积约5.07亿平方米，同比下降23.6%，其中住宅销售面积下降28.1%；商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%，其中住宅销售额下降34.5%。

行业承压之下，房价地域分化严重，县域和郊区楼盘严重过剩，库存屡创新高。以南京为例，“两江”板块是南京楼市的最大供应区域，目前南京新房库存超7.7万套，其中，江宁区未售套数接近1.9万套，江北（含浦口和六合）合计接近2万套。

因此，为改善销售持续低迷的现状，加速楼盘去库存，各大开发商营销频频祭出新招式。

此前，河南商丘民权县建业地产的“小麦换房”，以高价收小麦抵首付，2元一斤，最高可抵16万房款；随后，河南开封杞县建业地产还推出了大蒜抵房款，十多天里，建业城凭借大蒜换房政策，成功卖出了30套房，换来了86万斤大蒜；江苏连云港保利某楼盘，推出买房送一只200斤的土猪活动。

上个月，广西玉林甚至还动用了买房“送工作”的大招。根据已经出台的《玉林市关于加快人口进城若干政策措施》，当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。

有房企研究人士对于近期开发商的花式营销给予了肯定，“开发商用实物抵房款的营销手段，在乡镇或城市远郊地区确实是有效的。分布于乡镇或者村里的乡镇客群，是一个进城群体。县城乡镇居民一般都是熟人，依赖口碑营销，老带新方式提升收割效率，可能十几个村，或者一个乡镇里面所有村在一个楼盘里总共能成交几百套，这种呈点状分布的乡镇客群，以接地气的营销方式来拉动营销会有效。”同时，他也强调，这样的营销手段并不适用于大城市里市区楼盘。

寒冬一周年，南京楼市亟待复苏

回望楼市遇冷，已经一年了。

这一年里有些企业倒下了，有些人离开了，唯有城市和城市坚守者，为市场复苏努力，挽大厦于将倾。

然而事实上，南京的救市举动，自今年4月才刚刚开始。两个多月的时间内，先后十余次出台楼市调控政策。

南京救市，力度之大，决心之强，速度之快，前所未见。

在调整限购方面，允许工作地点在限购四区内（鼓楼、玄武、蓁淮、建邺）的南京本地居民，在原有限购套数上，可多购一套二手住房。同时，对限购四区外的地区，大范围放开新房及二手房限购。

限售政策也进一步放开，由此前取得《不动产权证》满三年后方可上市交易，调整为自合同备案之日起满三年后即可上市交易。

此外，在首付比例和公积金额度上也有放开。其中，名下有多套房的，房贷已结清，新购房首付只需五成，利率可以按首套执行；首次使用住房公积金贷款购买第二套房，住房公积金最高可贷额度调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

针对外地购房者的限制，在4月27日南京也做了调整，将“3年内在南京连续缴纳2年及以上社保或个税”的购房门槛，降低为“1年内在南京累计缴纳6个月社保或个税”，但明确规定社保不可补缴，且离异买房仍追溯两年内家庭购房记录。

随后南京再度释放消息，允许外地购房者通过补缴社保的方式，购买部分区域房子。

南京终于迎来了难得的复苏迹象。

改善板块率先复苏，豪宅项目率先走出独立行情，市场从共同衰退开始向分化加剧转变。

从5月至今，望樾府、臻境、嘉璟峰、金鼎湾、云台源筑、海玥花园……市场上重新出现了千人摇号的景象，近两天的鱼嘴润府和润淮府也是接近售罄。

半年之内，LPR三次下调，央行三次降准，利率降低2个百分点，四限政策不同程度打开。

一年极夜，房地产市场终于触底。目前大环境正在改善，经济在恢复，居民收入好转，在这种背景下，房地产市场也将会走过低谷，稳定向好发展。