镇江出台重磅文件 规范小区业主大会和业委会运作

最新！镇江出台重磅文件

规范小区业主大会和业委会运作

众所周知，小区治理中，业主大会和业委会是代表和维护物业管理区域内全体业主合法权益的自治组织。那么，业主大会如何召开，业主委员会如何运作？镇江市住建局在2022年12月制定《镇江市业主大会和业主委员会指导规则》的基础上，最近印发《镇江市业主大会和业主委员会工作指导文书(2024试行版)》，对业主大会、业主委员会的成立、运营进行指导。

作为业主选举产生的自治组织，业主委员会是依法组织和监督住宅小区物业管理活动的法定主体。但由于基层部门和街道社区指导不到位，业委会成员对物业管理知识的学习意愿不强，对相关法规条款似懂非懂，存在认识和理解上的偏差。从现实调查情况来看，不少小区因为业委会成立和日常运营的问题，而发生各种矛盾纠纷，影响了业委会作用的发挥。

此次出台的重磅文件，供全市业主大会和业主委员会活动过程中参考使用。各市、区物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）应在实际指导中加以引导。此举有助于规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，促进和谐社区建设。

指导文书依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》和省、市物业管理有关规定制订，共有3.7万字、31个示范文本，涉及首次业主大会筹备、召开首次业主大会会议、首届业主委员会选举、业主大会选聘物业服务企业、业主委员会备案、制订住宅小区管理规约、制订业主大会议事规则等全部环节，几乎覆盖业主大会和业主委员会运作全过程。

打开部分示范文本，可看到其中提供了实用表格，列出了相关附件，强调了注意事项，业委会直接填上关键信息就可使用，就连登记表、选票等日常使用的文本，都有参考格式，非常方便实用，也为业委会规避了相关风险。

《关于首届业主委员会成员候选人名单的公告》中，不仅以备注方式提醒该内容应在业主大会会议召开15日之前公告，还列出了业主的其他认定方式：除了房屋的所有权证明，未办理不动产登记，但基于人民法院或者仲裁机构的生效法律文书、人民政府的征收决定、合法建造、继承等取得建筑物专有部分所有权，或者与建设单位订立买卖合同取得建筑物专有部分所有权并占有的，以及其他符合法律、法规规定的单位和个人，可以认定为业主。

《业主大会会议表决票》示范文本，不仅区分为制定《管理规约》《业主大会议事规则》，选举业主委员会，决定物业项目的管理方式，选聘物业服务企业，决定车辆行驶、停放、收费管理制度，决定终止业主委员会成员资格，补选业主委员会成员等不同使用情境，而且在每种表决票中都特别提醒：请用钢笔或圆珠笔填写并签名或按指印，投票人签名无法辨认投票人业主身份及其意见的，视为无效票；业主委托代理人参加业主大会会议的，代理人应当持委托书和本人身份证参会，并根据委托人意见进行投票表决并签名。此外，表决票还有存根栏，供填报业主专有部分坐落、领票人签名、领票人联系电话、领票时间等信息，方便组织者对每张表决票进行追踪。

示范文本显示，业主大会会议可以通过公开招标方式重新选聘物业服务企业，也可通过邀请招标方式重新选聘物业服务企业。通过公开或者邀请招标方式重新选聘物业服务企业的，业主委员会按照业主大会表决结果组织重新选聘物业服务企业，并根据选聘情况提请业主大会表决后，与被选聘物业服务企业签订物业服务合同。

根据示范文本，《镇江市住宅小区管理规约》文本内容包括：总则、物业基本情况、物业管理服务、物业的使用、物业的维修、物业的转让租赁、 物业共有部分的经营与收益分配、住宅专项维修资金、违约责任和附则等章节。业主大会筹备组和业主可以根据实际情况共同决定对示范文本的内容进行选择、修改、增补或者删减。拟订的管理规约应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公告，经业主大会会议表决通过后，30日内报物业所在地街道办事处（镇人民政府）和市（区）物业管理行政主管部门备案。

《业主大会议事规则》文本内容包括总则，业主大会，业主委员会，选聘、续聘物业服务企业和自行管理，业主大会、业主委员会工作经费及公共收益管理，档案资料的建立与保管，业主大会、业主委员会印章的使用与管理，业主监事会和附则等章节。业主大会筹备组和业主可根据本物业服务区域的具体情况对示范文本的条款内容进行选择、修改、增补或删减。同样，拟订的业主大会议事规则应当在业主大会会议召开15日前以书面形式在物业服务区域内公告，经业主大会会议表决通过、选举业主委员会后，30日内报物业所在地街道办事处（镇人民政府）和市（区）物业管理行政主管部门备案。

来源：镇江市住房和城乡建设局网