全流程引导项目实施，《南京市城市更新导则》印发

市建委近日印发《南京市城市更新导则》，配套案例指引与政策摘编，明确城市更新工作路径与方案编制要求，为各类城市更新项目实施提供全流程引导，支撑城市更新规范化、高质量、高效率运行。

导则依据《南京市城市更新办法》要求，在总结城市更新试点工作经验的基础上，融合南京已出台的相关政策、法规和标准，进一步明晰城市更新总体工作路径，明确项目更新方案编制内容和要求，分类引导城市更新项目实施。

整合梳理流程

明确各阶段工作内容

对城市更新各阶段工作流程进行系统化梳理，明晰工作路径，明确相关操作流程的内容和要求，支撑城市更新规范运行。

城市更新专项规划

包括市级城市更新专项规划和区级城市更新专项规划两个层次，规划范围分别为市和区城市建成区。

单元体检

以城市更新专项规划中明确的城市更新单元为对象开展系统性评估，全面梳理总结单元现状问题、更新潜力和更新需求。

单元策划

在单元体检基础上确定单元实施要求的综合性方案，起到落实相关规划要求，指导项目更新方案编制的作用。

项目入库

按照申请入库、动态调整、联动管理的原则，开展城市更新项目库管理工作，已入库项目具备启动条件后，按规定程序纳入城市更新年度计划。

项目更新方案

明确项目功能定位、优化功能布局，研究可行的资金平衡方案与实施路径，精细化指导更新项目落地建设。

年度计划

城市更新入库项目具备实施条件的，应当及时纳入城市更新年度计划。

项目实施

实施主体应当依据批复的详细规划、审定后的项目更新方案以及各项管理规定组织实施，办理土地、规划、建设等手续，开展工程设计、施工、验收、运营等工作。

运营管理

项目的维护管理、项目绩效、物业运营、节能环保和公共要素建设等全生命周期管理。

完善技术要求

提供菜单式工作指引

从六个维度提出重点技术指引，为各区相关部门、街道/镇、项目实施主体等提供菜单式引导，科学谋划城市更新工作，提高城市更新工作质量和效率。

加强民生保障

推动宜居完整社区建设，完善社区服务设施，提高小区智慧化水平，健全社区治理机制；

建设全龄友好幸福小区，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强交通出行无障碍建设，明确城市主要道路以及通道等应当按照标准配备无障碍设施；

打造现代化宜居好房子，按照绿色、低碳、智能、安全的标准，应用新材料、新技术，提高建筑智能化水平。

提升安全韧性

推进市政基础设施更新，供水、供热设施设备更新，燃气等老化管道更新，排水管网和雨污分流等改造；

提高城市建筑安全水平，开展住宅老旧电梯更新，移除违章建设及堆积物品，打通消防“生命通道”，加强电动自行车全链条监管；

完善消防应急设施建设，补充完善应急设施，设置应急避难场所，加强地下停车场、商业设施、人防设施和综合管廊的改造和建设。

保护历史文化

保护各类历史文化遗产，分级分类保护各类不可移动文物、历史建筑、历史文化保护区和古树名木，整体性保护历史城区传统格局，保护各类非物质文化遗产；

推进历史资源活化利用，活化利用历史建筑、工业遗产，利用历史城区微空间，补充完善文化展示、咨询问讯等文旅配套服务功能，发展新旧业态有机交融的“文化+”产业；

弘扬城市历史文化品牌，加强对各类历史文化遗产的研究阐释工作，构建融入生产生活的历史文化展示线路、廊道和网络；组织开展多样的文化主题活动。

完善产业功能

建设集约高效生产空间，通过回收、转让、租赁等方式，加强对老旧厂区、商业区、校区、楼宇等生产空间的整理与腾退；

鼓励培育新型创新产业，针对高校、机构、企业等创新主体差异化空间需求，建设文化创意园、众创空间等新型孵化空间，升级迭代商圈、商业街、商业体和夜市；

完善产业服务配套功能，鼓励产业空间增加研发、中试、检测和行政办公、生活配套设施等混合用途，完善创业孵化、人才培训、知识产权、企业融资等技术创新公共服务平台。

改善生态环境

推广绿建与生态化设计，采用绿色建材和可再生、可再利用材料对既有建筑实施绿色改造，因地制宜增加绿色屋顶、垂直绿化、雨水花园和透水铺装等；

提高城市能源利用效率，提升建筑节能性能，充分利用可再生能源，运用物联网、大数据分析等智能技术，提高城市能源利用效率；

鼓励采取低碳绿色出行，建设和完善步行道、自行车道等非机动交通设施，提供便捷的自行车租赁服务，完善充电桩基础设施建设，推广新能源汽车的使用。

推进数智建设

数字平台建设，加强生产工艺和基础设施智能化改造、增设智能便民设施、打造智慧社区和“一网统管”的管理模式；

智慧场景应用，推动打造居家智慧养老服务场景，加快街区、商圈基础设施智能化升级，加快智慧餐饮、智能出行、数字家庭等新场景建设；

数智运维管理，健全完善网络安全监测预警和应急处置机制，构建网络运行安全管理体系，提升通信网络韧性。

项目分类引导

形成特色应用型指引

结合实际工作经验，针对更新项目实施过程中的主要流程与事项，给出相应的操作建议，形成具有南京特色的城市更新应用型指引。

居住类项目

对建筑密度较大、安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等以居住功能为主的城市建筑、片区、街区进行更新，保障居住条件、提升人居环境、增进民生福祉。

关注重点：结合实际情况，调整方案审定标准；立足消防安全，优化消防审验程序；完善土地手续，实施合法程序；关注老幼需求，体现人文关怀；长效运营管理，推进共建共治。

▲ 小西湖街区保护更新

生产类项目

指不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、馆区、楼宇等进行更新改造。生产类项目根据改造功能、空间形态的差异，又主要包括园区厂区改造、商办楼宇改造、校区院区改造等具体方向。

关注重点：理清产权关系，创新土地管理；制定激励政策，调动主体积极性；合理配置功能，推动产城融合；链接更新需求，强化招商运营。

▲ 悦动新门西

公共类项目

指不符合发展导向、利用效率低下、失修失养的老旧厂区、商业区、园区、馆区、楼宇等进行更新改造。生产类项目根据改造功能、空间形态的差异，又主要包括园区厂区改造、商办楼宇改造、校区院区改造等具体方向。

关注重点：理清产权关系，创新土地管理；制定激励政策，调动主体积极性；合理配置功能，推动产城融合；链接更新需求，强化招商运营。

▲ 南湖记忆

综合类项目

综合类城市更新指对城市生产、生活、生态混合的复合空间进行的城市更新。

关注重点：重点从空间布局、设施配置、资金平衡、时序安排等方面进行统筹，避免零散化、碎片化，实现从点状项目更新到片区统筹更新。

▲ 西城夜未央

南京作为全国首批城市更新试点城市，已出台《南京市城市更新办法》，配套制定规划、土地、建设、消防、城市更新项目库等政策文件，研究制定区级城市更新专项规划等技术导则，形成了“1+N+X”政策体系。

《导则》的印发填补了项目更新方案的编制指南空白，将进一步推动城市更新各项工作“流程统一、材料全面、行为规范”，使得各阶段工作流程、责任主体、工作内容有据可依，有例可鉴，实现城市更新工作全过程的规范化、精细化管理。

来源：南京建设